RAPORTOWANIE CEN.

Od 11 września 2025 każdy deweloper w Polsce codziennie wysyła swój cennik na dane.gov.pl. Najłatwiej potraktować to jako kolejny obowiązek: kolejny plik, kolejna osoba, która musi pamiętać o wysyłce. To prawda, ale tylko połowa obrazu.

Druga połowa jest taka, że ten sam obowiązek ma każdy Twój konkurent. Rejestr, do którego codziennie wysyłasz dane, zawiera też ich cenniki: lokal po lokalu, z ceną za metr i historią zmian. To jest najtańsze badanie konkurencji, jakie kiedykolwiek było dostępne w tej branży — i prawie nikt go nie robi.

Co dokładnie trzeba raportować

Ustawa o jawności cen mieszkań weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Od 11 września 2025 objęła wszystkich deweloperów, niezależnie od tego, kiedy rozpoczęli sprzedaż. Zakres obowiązku:

• cena za metr kwadratowy i cena całkowita każdego oferowanego lokalu mieszkalnego i domu,
• ceny pomieszczeń przynależnych i praw z nimi związanych — na przykład miejsc postojowych i komórek lokatorskich,
• historia zmian cen, dostępna publicznie,
• publikacja na stronie internetowej dewelopera oraz codzienne przekazanie danych do portalu dane.gov.pl.

Obowiązek nie obejmuje tak zwanych apartamentów inwestycyjnych sprzedawanych jako lokale użytkowe. Jeśli inwestycja łączy różne typy lokali, zakres raportu warto potwierdzić z prawnikiem.

Co zmienia jednolity format danych

Do tej pory Ministerstwo Cyfryzacji udostępniało ustrukturyzowany format pliku, ale jego stosowanie było dobrowolne. Każdy deweloper wysyłał dane po swojemu: w różnych układach kolumn, z różnymi nazwami pól, część w arkuszach, część w plikach tekstowych. Nowelizacja ustawy deweloperskiej przyjęta przez Sejm 17 lipca 2026 i podpisana przez Prezydenta 7 sierpnia 2026 zmienia to w obowiązek: dane mają trafiać jako dokument elektroniczny o jednej, określonej strukturze.

Przepisy wchodzą w życie 11 listopada 2026 — trzy miesiące od ogłoszenia ustawy 10 sierpnia 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077). Strukturę pliku określi rozporządzenie ministra cyfryzacji; w dniu pisania tego tekstu jego projekt był jeszcze w konsultacjach, więc szczegóły pól mogą się zmienić. Zakres raportowanych informacji i częstotliwość — raz na dobę — pozostają bez zmian.

Najważniejsza zmiana dotyczy sankcji. Brak danych w wymaganym formacie ma być traktowany jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. UOKiK może za nią nałożyć karę do 10% rocznego obrotu. Innymi słowy: po zmianie problemem jest nie tylko brak raportu, ale też raport w złym formacie.

Lista kontrolna przed zmianą

• Kto w firmie wysyła dane i co się dzieje, gdy ta osoba jest na urlopie? Obowiązek jest codzienny, także w weekendy.
• Czy wysyłka jest zautomatyzowana z systemu sprzedaży lub CRM, czy ktoś ręcznie eksportuje arkusz? Ręczny proces najtrudniej będzie dostosować do sztywnej struktury.
• Czy każdy lokal ma stały numer, a każda inwestycja pełny adres? Bez tego dane są trudne do zidentyfikowania — także dla Ciebie, gdy będziesz chciał porównać własną historię.
• Czy pomieszczenia przynależne są raportowane osobno i zgodnie z tym, co pokazujesz na stronie?
• Czy dostawca strony lub systemu ofertowego zna termin i ma plan dostosowania? Warto zapytać teraz, nie w listopadzie.

Jak wygląda ten rejestr od środka

W sierpniu 2026 pobrałem cały rejestr przez publiczne API, żeby policzyć, jak deweloperzy różnicują ceny wewnątrz inwestycji. Z 8 675 zbiorów udało się automatycznie przetworzyć 6 530 cenników. Co czwarty zbiór nie dał się przetworzyć automatycznie, a z przetworzonych trzeba było odrzucić rekordy bez numeru lokalu albo bez pełnego adresu inwestycji. To dokładnie ten problem, który ma rozwiązać jednolity format.

Z tych danych powstała analiza 15 381 mieszkań w 376 inwestycjach. Jej wynik opisałem w tekście Ta sama cena za metr: w 28,6% grup mieszkań o tym samym metrażu w tej samej inwestycji cena za metr jest identyczna co do złotówki. Mówię o tym tutaj z jednego powodu — to jest przykład pytania, na które rejestr odpowiada, a którego nikt wcześniej nie mógł zadać na takiej skali.

Co rejestr mówi o Twojej konkurencji

Skoro wszyscy raportują to samo i codziennie, rejestr pozwala zrobić trzy rzeczy, które wcześniej wymagały mystery shoppingu albo drogiego raportu.

1. Ruchy cenowe konkurencji, dzień po dniu

Historia zmian cen jest publiczna. Widać, kiedy inwestycja obok podniosła ceny, na których lokalach, i czy podwyżka objęła cały cennik, czy tylko najlepsze lokale. Widać też obniżki — a obniżka w rejestrze jest często pierwszym sygnałem, że projekt sprzedaje się wolniej, niż zakładano.

2. Struktura cennika

Rejestr pokazuje, jak konkurent rozkłada cenę między metraże. Czy duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na metr i o ile. Czy różnicuje cenę lokali o tym samym metrażu, czy daje im jedną stawkę. To mówi więcej o tym, jak ktoś myśli o sprzedaży, niż jego materiały reklamowe.

3. Co znika z oferty

Lokale sprzedane lub zarezerwowane przestają być oferowane. Porównując stan rejestru w kolejnych dniach, widać, które typy mieszkań u konkurencji schodzą najszybciej, a które stoją. Trzeba tu uczciwości: zniknięcie lokalu z oferty nie zawsze oznacza sprzedaż — może to być rezerwacja albo wycofanie. Jako sygnał kierunku jest jednak znacznie lepsze niż zgadywanie.

Czego rejestr nie powie

• Ceny w rejestrze są ofertowe, nie transakcyjne. Rabat negocjowany przy stole nie jest w nich widoczny.
• Rejestr nie zawiera piętra ani ekspozycji lokalu, więc nie da się z niego wprost policzyć, ile konkurent dolicza za lepsze mieszkanie.
• Jakość danych zależy od dewelopera. Do czasu wejścia jednolitego formatu porównywanie wymaga czyszczenia danych.

Druga strona tej samej monety

Twój cennik też jest w tym rejestrze. Każda zmiana ceny jest widoczna dla konkurencji i dla kupujących — z datą. Podwyżka po słabym miesiącu, obniżka tydzień przed końcem kwartału, różne ceny dla lokali, które kupujący uzna za identyczne: to wszystko zostaje w historii.

To nie jest argument przeciwko zmianom cen. To argument za tym, żeby każda zmiana miała uzasadnienie, które da się obronić — przed klientem, który pyta, dlaczego sąsiad zapłacił mniej, i przed zarządem, który pyta, dlaczego marża spadła.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym — przepisy o jawności cen obowiązujące od 11 lipca 2025, dla wszystkich deweloperów od 11 września 2025.
• Nowelizacja wprowadzająca jednolity format danych: ustawa z 17 lipca 2026 o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 1077, ogłoszona 10 sierpnia 2026, wejście w życie 11 listopada 2026. Zweryfikowane 1 listopada 2026 w rejestrze aktów prawnych Sejmu (api.sejm.gov.pl/eli). Treść rozporządzenia wykonawczego warto sprawdzić na legislacja.rcl.gov.pl.
• Portal dane.gov.pl — publiczny rejestr cen ofertowych, dostęp przez API.
• Obliczenia własne na rejestrze cen, pobranie 30 sierpnia 2026: 8 675 zbiorów, 6 530 przetworzonych cenników, próba analityczna 376 inwestycji i 15 381 lokali. Metoda opisana w tekście „Ta sama cena za metr”.

Ten tekst opisuje obowiązki ogólnie i nie jest poradą prawną. W sprawie konkretnej inwestycji rozstrzyga treść przepisów i stanowisko prawnika.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak Twój cennik wygląda na tle inwestycji, z którymi naprawdę konkurujesz — z tych samych danych, które i tak wysyłasz codziennie — to jest punkt wyjścia analizy cennika i analizy konkurencji.