TA SAMA CENA ZA METR.

Od 11 września 2025 każdy deweloper w Polsce wysyła codziennie swój cennik na dane.gov.pl. To jest jeden z najbardziej niedocenionych zbiorów danych w tej branży: nie średnia z raportu, tylko cena każdego pojedynczego lokalu, z numerem, adresem inwestycji i ceną za metr. Pobrałem go i zadałem mu jedno pytanie.

Pytanie brzmiało: czy deweloper wycenia mieszkanie, czy wycenia metraż?

Test, który nie wymaga żadnego modelu

Rejestr nie zawiera piętra ani ekspozycji. Zawiera za to metraż i cenę za metr, a to wystarcza do testu, który nie opiera się na żadnym założeniu statystycznym.

Bierzemy jedną inwestycję. Wewnątrz niej szukamy mieszkań o tym samym metrażu — z dokładnością do pół metra. Jeżeli w jednej inwestycji są trzy mieszkania po 54 m², to różnią się między sobą wyłącznie tym, czego rejestr nie pokazuje: piętrem, stroną świata, widokiem, położeniem w budynku, tym, czy są narożne, czy mają taras. Wszystkim, co decyduje o tym, jak się w nich mieszka.

Pytanie: o ile różnią się ich ceny za metr?

Wynik

Próba: 376 inwestycji, 15 381 lokali mieszkalnych, 174 miejscowości. Mediana inwestycji to 28 lokali, największa ma 348. Grup o równym metrażu, liczących co najmniej trzy mieszkania, jest 2 018 — obejmują 11 759 mieszkań w 354 inwestycjach.

W 28,6% grup cena za metr jest identyczna co do złotówki. Nie zbliżona — identyczna. W 53,9% grup rozstęp nie przekracza trzech procent. Mediana rozstępu wynosi 2,6%, czyli przy medianie ceny 9 904 zł/m² około 257 zł na metrze, mniej więcej trzynaście tysięcy złotych na lokalu pięćdziesięciometrowym.

Sprawdziłem, czy ten wynik nie bierze się z małych grup albo małych inwestycji. Nie bierze. W dziewięciu wariantach liczenia — grupy od trzech do ośmiu mieszkań, inwestycje od dwunastu do pięćdziesięciu lokali w górę, tolerancja metrażu od 0,1 do 1 m² — udział grup z zerowym rozstępem mieści się w przedziale od 23 do 34%, a mediana rozstępu od 2,2 do 4,2%. W grupach po dziesięć i więcej mieszkań o tym samym metrażu zerowy rozstęp występuje wciąż w 24% przypadków.

Deweloperzy różnicują — ale prawie wyłącznie metrażem

To nie jest tak, że cenniki są płaskie. Dokładnie jedną cenę za metr dla całej inwestycji ma tylko 4,8% z nich. Mediana to dziesięć różnych cen na dwadzieścia osiem lokali. Różnicowanie istnieje. Pytanie brzmi, według czego.

Dla każdej inwestycji policzyłem regresję logarytmu ceny za metr względem logarytmu metrażu. Mediana elastyczności wynosi −0,124, a znak jest ujemny w 82,7% inwestycji: większe mieszkania są tańsze w przeliczeniu na metr. To zjawisko znane i sensowne. Mediana R² tego modelu wynosi 0,478 — sam metraż wyjaśnia około połowy zmienności ceny za metr wewnątrz inwestycji.

Po odjęciu metrażu zostaje odchylenie resztowe o medianie 2,89%. To jest cała przestrzeń, w której mieści się piętro, ekspozycja, widok, narożnik, taras i położenie budynku na osiedlu — razem wzięte.

Ile te rzeczy są warte

Tutaj trzeba być ostrożnym, bo literatura nie mówi jednym głosem i to jest najciekawsza jej część.

Najbliższy nam wynik pochodzi ze Szczecina. Marcin Bas opublikował w „Real Estate Management and Valuation” model na 164 transakcjach z lat 2015–2023, gdzie zmienną objaśnianą jest logarytm ceny za metr. Współczynnik przy ekspozycji wschodniej wynosi 0,1145, co odpowiada premii rzędu dwunastu procent wobec ekspozycji zachodniej. Autor sam wskazuje ograniczenia: to jedno osiedle, budynki z lat sześćdziesiątych, rynek wtórny, a rozkład reszt odbiega od normalnego. Sam tłumaczy też kierunek efektu lokalnie — w Szczecinie wiatr wieje najczęściej z zachodu.

Drugi polski wynik jest jeszcze bliżej mojego przedmiotu, bo dotyczy rynku pierwotnego i cen ofertowych. Hubert Horynek przeanalizował w „Space&FORM” 1 991 mieszkań z warszawskich inwestycji z lipca 2024, w projektach liczących od 18 do 355 lokali — czyli w tym samym zakresie wielkości, co moja próba. Wnioski: atrybuty strukturalne wyraźnie wpływają na ceny ofertowe, ekspozycja okien jest dodatkowym istotnym czynnikiem, a im lepszy dostęp do światła, tym wyższa cena za metr. Ekspozycja północna cenę obniża.

I teraz rzecz, którą uważam za najważniejszą w tej pracy. Horynek podaje, że dla zmiennych opisujących prywatną przestrzeń zewnętrzną — loggia, balkon, ogródek — różnica ceny między mieszkaniami z tą cechą i bez niej nie przekracza dwóch procent, a dla części z nich jest ujemna. To jest niezależne potwierdzenie mojego wyniku, na innych danych i inną metodą: nawet w Warszawie, na najbardziej konkurencyjnym rynku w kraju, cenniki deweloperów rozstrzygają te cechy w granicach dwóch procent.

Poza Polską skala bywa znacznie większa. Song, Wilhelmsson i Zheng na 63 306 transakcjach w Pekinie znaleźli 7,8% premii dla ekspozycji południowej wobec zachodniej. Lu w „Habitat International” podaje dla Szanghaju około 14%. Zhong i współautorzy, na ponad czterdziestu tysiącach lokali w Szanghaju, 7,2% za ekspozycję południową wobec północnej. Jim i Chen zmierzyli w Kantonie 9,2% za wysokie piętro. Wong i współautorzy oszacowali w Hongkongu, na danych z sześciu osiedli, premię 11% za widok częściowy i 22% za pełny — i zrobili to porównując lokale wewnątrz tych samych osiedli, czyli dokładnie tak, jak trzeba.

Wyniki, które idą pod prąd

Byłoby nieuczciwe zatrzymać się na tej liście. Ta sama literatura zawiera wyniki, które znacząco osłabiają tezę o wysokiej premii.

• Ci sami Jim i Chen, którzy w Kantonie znaleźli 9,2% za wysokie piętro, dla ekspozycji południowej znaleźli premię rzędu jednego procenta.
• Li i współautorzy w Chongqing zmierzyli premię za ekspozycję południową na 1,42% i napisali wprost, że orientacja nie jest kluczowym czynnikiem w decyzji kupującego.
• Lee, stosując regresję ważoną geograficznie na danych ogólnokrajowych z Korei, uzyskał premię za ekspozycję południową w przedziale od zera do 13,2% — w zależności od tego, gdzie mierzył.
• Lee i współautorzy pokazali na mieszkaniach w Seulu, że wpływ widoku na krajobraz naturalny, choć dodatni, nie dorównuje sile metrażu ani lokalizacji.

Wniosek z tego zestawienia nie brzmi „tracicie dwanaście procent”. Brzmi inaczej i jest mocniejszy: premia za ekspozycję i piętro jest realna, ale rozrzucona od zera do kilkunastu procent i silnie zależna od lokalizacji, klimatu i układu zabudowy. Jest to więc wielkość, którą trzeba zmierzyć u siebie, a nie założyć — w żadną stronę.

I tu wraca mój wynik. Cennik, w którym trzy mieszkania o tym samym metrażu mają identyczną cenę za metr, to nie jest brak decyzji. To jest decyzja — zakład, że w tej konkretnej inwestycji premia wynosi zero. Zakład być może trafny. Problem w tym, że w żadnym z 577 takich przypadków, jakie znalazłem, nie ma śladu, żeby ktokolwiek go rozstrzygnął pomiarem.

Co się dzieje, gdy cennik nie różnicuje

Jeżeli mieszkania różnią się jakością, a cena tego nie odzwierciedla, różnica nie znika. Przenosi się na kolejność sprzedaży. Kupujący, który jako pierwszy obejrzy ofertę, wybiera czwarte piętro od południa, a nie parter od północy — za te same pieniądze. Wartość, której nie ma w cenniku, zgarnia ten, kto rezerwuje wcześniej.

Konsekwencja jest arytmetyczna i dotyczy końcówki projektu: w ofercie zostają lokale gorsze, wycenione tak samo jak te, które już wyszły. Wtedy zaczyna się rabat — i obejmuje on cały ogon, zamiast być wbudowany w cennik od początku jako niższa cena słabszych lokali.

Warto przy tym zobaczyć drugą stronę. Jednolita cena za metr ma zalety, o których się nie mówi: jest prosta do wytłumaczenia, trudna do zakwestionowania przez klienta i nie wymaga od handlowca obrony różnicy. Deweloper, który świadomie wybiera prostotę zamiast maksymalizacji, podejmuje sensowną decyzję biznesową. Moja teza dotyczy tych, którzy nie wybierali — bo nikt nie postawił pytania.

Czego ten wynik nie dowodzi

• To są ceny ofertowe, nie transakcyjne. Rejestr pokazuje, czego deweloper żąda, nie co dostał. Faktyczne różnicowanie może się dziać w rabacie przy stole — tego nie widzę i nie twierdzę, że go nie ma.
• Rejestr nie zawiera piętra ani ekspozycji. Nie mogę więc wykazać, że różnica ceny nie jest przypisana właśnie tam. Mogę wykazać wyłącznie jej rozmiar — a gdy wynosi zero, nie ma czego przypisywać.
• Część grup o identycznej cenie może dotyczyć mieszkań faktycznie równorzędnych — w niskim budynku, na tej samej kondygnacji, o tej samej ekspozycji. Filtr na inwestycje powyżej pięćdziesięciu lokali obniża udział zer z 28,6 do 23,4%, więc zjawisko słabnie, ale nie znika.
• Próba nie jest losowa. To zbiory, które zwróciło wyszukiwanie w rejestrze, po odrzuceniu plików bez numerów lokali i bez pełnego adresu inwestycji. Nie jest to reprezentatywny przekrój polskiej deweloperki i tak go nie opisuję.
• Jeden pomiar w czasie. Nie wiem, czy te cenniki były różnicowane wcześniej ani czy będą później.

Co zamierzam policzyć dalej

Rejestr aktualizuje się codziennie, a lokale sprzedane lub zarezerwowane z niego znikają. Zapisałem stan na 30 sierpnia 2026 dla wszystkich 376 inwestycji z tej próby. Za kilka miesięcy porównanie migawek pozwoli sprawdzić rzecz, której dziś nie umiem rozstrzygnąć: czy w inwestycjach z nierozstrzygniętym cennikiem mieszkania rzeczywiście wychodzą w kolejności jakości, a na końcu zostaje ogon. To jest test wprost falsyfikowalny i zamierzam go opublikować niezależnie od wyniku.

Źródła i metoda

Dane: publiczny rejestr cen ofertowych na dane.gov.pl, prowadzony na podstawie ustawy o jawności cen mieszkań i domów (pełny obowiązek od 11 września 2025). Pobranie przez API 1.4 dnia 30 sierpnia 2026: 8 675 zbiorów, z nich 6 530 cenników udało się sparsować, co dało 140 712 rekordów lokali. Do analizy weszły wyłącznie rekordy oznaczone jako lokal mieszkalny, z numerem lokalu nadanym przez dewelopera i pełnym adresem przedsięwzięcia; deduplikacja po numerze lokalu w obrębie inwestycji. Inwestycja = para (NIP dewelopera, adres przedsięwzięcia). Odrzucono grupy poniżej dwunastu lokali, o współczynniku zmienności ceny powyżej 30% oraz o medianie ceny poza przedziałem 4–60 tys. zł/m². Powierzchnia wyliczana jako iloraz ceny lokalu i ceny za metr, obie z rejestru.

Pełny opis metody, kod i dziewięć wariantów kontroli odporności: repozytorium badawcze projektu, dokument „Cennik a rejestr cen”. Wynik jest odtwarzalny z danych publicznych — to jest jego główna zaleta wobec liczb z raportów branżowych.

• Bas M. (2024). Impact of the apartment's window exposure to world directions on transaction price. Real Estate Management and Valuation 32(4), 44–54. doi.org/10.2478/remav-2024-0034 — Szczecin, 164 transakcje 2015–2023, OLS na ln(cena/m²), R² = 0,698; współczynnik ekspozycji wschodniej 0,1145. Ograniczenia podane przez autora: jedno osiedle, budynki z lat 60., reszty nienormalne.
• Horynek H. (2025). The impact of cardinal and ordinal direction exposure and structural attributes on prices in the primary housing market in Warsaw. Space&FORM 64. doi.org/10.21005/pif.2025.64.c-05 — Warszawa, rynek pierwotny, ceny ofertowe, lipiec 2024, 1 991 mieszkań, inwestycje 18–355 lokali. Różnice dla zmiennych zerojedynkowych prywatnej przestrzeni zewnętrznej nie przekraczają 2%.
• Song H.-S., Wilhelmsson M., Zheng M. (2019). Buyer's willingness to pay for dwellings with different orientations. International Journal of Strategic Property Management 23(4). doi.org/10.3846/ijspm.2019.10430 — Pekin, 63 306 transakcji; południe wobec zachodu +7,8%.
• Lu J. (2018). The value of a south-facing orientation: a hedonic pricing analysis of the Shanghai housing market. Habitat International 81, 24–32. doi.org/10.1016/j.habitatint.2018.09.002 — premia około 14%.
• Zhong Y. i in. (2022). Impact of access to sunlight on residential property values. International Journal of Strategic Property Management 26(3). doi.org/10.3846/ijspm.2022.18004 — Szanghaj, ponad 40 000 lokali 2019–2021; południe wobec północy +7,2%.
• Jim C.Y., Chen W.Y. (2006). Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guangzhou. Landscape and Urban Planning 78(4), 422–434. doi.org/10.1016/j.landurbplan.2005.12.003 — 652 lokale; wysokie piętro +9,2%, ekspozycja południowa około +1%.
• Wong P.Y.L. i in. (2026). Estimating view premiums in high-rise residential housing. Buildings 16(9), 1737. doi.org/10.3390/buildings16091737 — Hongkong, 352 transakcje 2015–2024, porównanie wewnątrz osiedli; widok częściowy +11%, pełny +22%. Praca świeża, bez recepcji.
• WYNIKI PRZECIWNE — Li P. i in. (2020). Southward premium: the case of Chongqing. doi.org/10.12783/dtetr/mcaee2020/35080 — premia 1,42%, autorzy stwierdzają, że orientacja nie jest kluczowym czynnikiem. Lee C. (2023). Exploring property orientation preferences and local variations. Property Management. doi.org/10.1108/pm-06-2023-0048 — premia od zera do 13,2% w zależności od regionu. Lee H.-J. i in. (2020). The unequal impact of natural landscape views on housing prices. Sustainability 12(19), 8275. doi.org/10.3390/su12198275 — wpływ widoku nie dorównuje metrażowi i lokalizacji.

Czego ten tekst nie mówi: nie podaje, ile konkretny deweloper traci, bo tego nie da się policzyć bez jego danych transakcyjnych; nie twierdzi, że premia za ekspozycję w polskich warunkach wynosi tyle, ile w Pekinie czy Hongkongu; nie zastępuje analizy hedonicznej na własnym rynku. Data obliczenia: 30 sierpnia 2026.

Mechanizm, przez który błąd w pierwszym cenniku kosztuje podwójnie, opisałem osobno w tekście o relacji ceny i tempa sprzedaży — jest tam między innymi wynik Haurina o tym, dlaczego lokale nietypowe wymagają innej strategii cenowej, a nie większego rabatu.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile w Twojej inwestycji jest warte piętro i strona świata — to jest pytanie, na które odpowiada się regresją na własnych danych sprzedażowych, a nie benchmarkiem z Szanghaju. Audyt sprzedaży zaczyna się od cennika i listy zrealizowanych transakcji, a kończy tabelą różnic, które da się obronić przed zarządem.