Sprawdziłem dane transakcyjne NBP za Q4 2025.
Warszawa: wtórny 16 750 zł/m². Pierwotny 16 583 zł/m².
Kraków: analogicznie.
Nikt o tym głośno nie mówi, bo to burzy wygodną narrację.
Rynek wtórny w cenach rzeczywiście zapłaconych — nie ofertowych — jest droższy niż pierwotny. Po raz pierwszy.
Co to oznacza
Premia za „nowe” zniknęła. Nie stopniowo — zniknęła. Deweloper nie wygrywa już samą nowością. Wygrywa konkretną lokalizacją, konkretnym produktem i konkretną propozycją wartości — albo przegrywa ceną z rynkiem wtórnym, który ma lepsze miejsce i gotowy stan.
Co to oznacza dla Twojego pozycjonowania
Jeśli Twoje pozycjonowanie to dziś „nowe, nowoczesne, energooszczędne” bez odpowiedzi na pytanie „dlaczego tu i dlaczego za tę cenę” — wtórny Cię już bije.
Nie ceną. Percepcją wartości.