PREMIA ZA NOWE.

Nota redakcyjna: ten tekst został przepisany w sierpniu 2026 roku. Pierwotna wersja twierdziła, że premia za nowe budownictwo zniknęła, i opierała to na zestawieniu cen transakcyjnych rynku pierwotnego i wtórnego. Znalazłem w niej trzy błędy: nazwałem średnie medianami, napisałem że w Krakowie jest „analogicznie” jak w Warszawie, choć jest odwrotnie, i wyciągnąłem z różnicy wniosek, który z niej nie wynika. Poniżej wersja poprawiona wraz z opisem każdego z nich.

Od czego wyszedłem

Punktem wyjścia był odczyt średnich cen transakcyjnych NBP za czwarty kwartał 2025 roku, w którym rynek wtórny w Warszawie wypadł powyżej pierwotnego: 16 750 zł za metr wobec 16 583 zł. Różnica wynosi 167 zł, czyli jeden procent. Sama obserwacja jest poprawna i da się ją wskazać w konkretnej tabeli.

Druga poprawka dotyczy słowa. Pisałem wcześniej o medianach. NBP podaje w tych tabelach średnie, nie mediany — a to nie jest to samo, zwłaszcza przy rozkładach skośnych, jakie ma rynek mieszkaniowy. Poprawiam.

I tu zaczyna się rzecz, której w pierwotnej wersji nie sprawdziłem. Napisałem wtedy, że w Krakowie jest „analogicznie”. Sięgnąłem do tabel. W Krakowie jest odwrotnie: rynek pierwotny to 15 588 zł za metr, wtórny 14 898 zł. Pierwotny jest wyżej o 690 zł, czyli o 4,6 procent — i to różnica ponad czterokrotnie większa niż warszawska, tylko w drugą stronę.

Dwa miasta, ten sam kwartał, ten sam sposób liczenia, przeciwny wynik. To samo w sobie powinno było mnie zatrzymać przed wnioskiem, że „premia za nowe zniknęła”. Jeśli wskaźnik daje przeciwne odpowiedzi w Warszawie i w Krakowie, to nie mierzy właściwości produktu — mierzy coś, co różni się między tymi rynkami.

Błąd polegał więc na dwóch rzeczach naraz: na uogólnieniu obserwacji z jednego miasta na cały kraj i na wniosku, że różnica średnich mówi cokolwiek o wartości nowości. Drugi błąd jest poważniejszy i wart osobnego wyjaśnienia.

Dlaczego różnica średnich nie mierzy premii

Jeśli w danym kwartale rynek pierwotny sprzedawał więcej małych mieszkań na obrzeżach, a wtórny więcej dużych bliżej centrum, to różnica średnich mówi coś o strukturze tego, co się sprzedało — a nie o tym, ile warta jest nowość. To się nazywa efekt składu i jest jednym z najczęstszych sposobów, w jaki poprawnie policzona liczba prowadzi do błędnego wniosku.

Nie jest to zarzut teoretyczny. Reusens, Vastmans i Damen zmierzyli ten efekt na belgijskich danych za dekadę i pokazali, że jakość sprzedawanych mieszkań istotnie wzrosła — głównie przez poprawę efektywności energetycznej — a nieuwzględnienie tego zawyża mierzony wzrost cen. Kto porównuje średnie bez kontroli cech, mierzy zmianę produktu, a nie zmianę ceny.

Podstawa formalna jest stara i niesporna: Rosen pokazał w 1974 roku, że cena mieszkania rozkłada się na ceny implicytne jego cech. Żeby wycenić jedną cechę — tutaj „nowość” — trzeba przytrzymać pozostałe: metraż, lokalizację, standard, piętro.

Co literatura naprawdę ustaliła

Coulson, Morris i Neill zadali w „Real Estate Economics” dokładnie to pytanie i zadali je porządnie: na dużym zbiorze transakcji, testując kilka alternatywnych sposobów identyfikacji lokalu „nowego”, z podziałem na okresy i lokalizacje — w tym przed załamaniem rynku i po nim.

Wynik: premia za nowe pojawia się przede wszystkim tam, gdzie podaż nowych lokali jest relatywnie niska, sięgając w niektórych przypadkach ponad dwudziestu procent. Kiedy nowych lokali jest dużo — premia zanika.

Premia za nowe nie jest cechą produktu. Jest stanem rynku.

To jest odpowiedź lepsza niż moja poprzednia, bo daje się na niej oprzeć decyzję. „Premia zniknęła” nie mówi deweloperowi nic, co da się zrobić. „Premia jest funkcją stanu podaży w twoim submarkecie” mówi, gdzie patrzeć.

Dowód, który idzie w drugą stronę

Nie zostawię tego w wersji wygodnej. Nordahl i Sommervoll przeanalizowali w „Cities” około dziewięćdziesięciu tysięcy transakcji na rynku wtórnym i dziewiętnastu tysięcy transakcji lokali nowych w Oslo w latach 2002–2015. Premia za nowe okazała się niska, istotnie różna między typami projektów, a część projektów wykazywała premię ujemną.

Ich wniosek powinien zainteresować każdy zarząd: deweloperzy nie zawsze przechwytują wartość, którą wytworzyli. Część przecieka do sąsiedniego zasobu istniejącego, którego ceny rosną dzięki inwestycji. Ta praca jest dla mnie ważniejsza niż amerykańska, bo dane są europejskie, próba duża, a Norwegia ma rynek bliższy polskiemu niż Las Vegas w latach boomu i krachu.

Czego literatura rynku wtórnego nie widzi

Wszystkie powyższe badania porównują nowe do używanego na rynkach, gdzie przeważa obrót wtórny. Tam cenę ustawia tysiąc niezależnych sprzedających. Na polskim rynku pierwotnym ustawia ją kilkunastu deweloperów — każdy według własnej polityki cennikowej, harmonogramu uwalniania puli i presji finansowania.

Wu, Deng i Liu pokazali na rynku, gdzie przeważającą część transakcji stanowią lokale nowe, że w tym sektorze metoda prostej średniej nie uwzględnia zmian jakości na poziomie osiedla, a metoda dopasowania nie kontroluje zachowań cenowych deweloperów — obie są obciążone w dół. To zmienna, której literatura oparta na rynku wtórnym w ogóle nie rejestruje: struktura cen na rynku pierwotnym jest po części artefaktem decyzji deweloperów, a nie tylko wypadkową popytu.

Co z tego wynika dla pozycjonowania

Wniosek praktyczny z pierwotnej wersji tekstu przetrwał korektę, choć z innym uzasadnieniem. Jeśli pozycjonowanie inwestycji brzmi „nowe, nowoczesne, energooszczędne” i nie odpowiada na pytanie, dlaczego tutaj i dlaczego za tę cenę, to opiera się na cesze, której wartość rynkowa zależy od stanu podaży — i przy wysokiej podaży nowych lokali potrafi zejść do zera.

Pytanie do zadania przed ustawieniem cennika brzmi więc: ile porównywalnych nowych lokali jest w tym samym momencie w obrocie w tym submarkecie. Nie w mieście — w submarkecie.

Źródła i metoda

Metoda: przegląd literatury recenzowanej pod kątem tego, czy premia za nowe budownictwo jest udokumentowana i pod jakimi warunkami; następnie konfrontacja z własną wcześniejszą tezą. Nie wykonałem własnego oszacowania hedonicznego dla Polski i dlatego nie podaję żadnej wartości procentowej dla polskiego rynku.

• Narodowy Bank Polski (2026). Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2025 r. Departament Stabilności Finansowej, marzec 2026. Dane wykorzystane w tekście: średnie ceny transakcyjne za IV kwartał 2025 — Warszawa, Tabela 22 (rynek pierwotny) i Tabela 23 (rynek wtórny), s. 41; Kraków, Tabela 16 (rynek pierwotny) i Tabela 17 (rynek wtórny), s. 38. Publikacja dostępna w dziale materiałów analitycznych NBP o rynku nieruchomości.
• Coulson N.E., Morris A.C., Neill H.R. (2019). Are new homes special? Real Estate Economics 47(3). doi.org/10.1111/1540-6229.12165 — bezpośredni test premii wobec porównywalnych lokali istniejących; Las Vegas, Nevada. Wynik warunkowy względem stanu podaży.
• Nordahl B.I., Sommervoll D.E. (2023). Reaping the premium in urban redevelopment. Cities 138. doi.org/10.1016/j.cities.2023.104450 — Oslo 2002–2015, ok. 90 tys. transakcji wtórnych i 19 tys. nowych. Premia niska, w części projektów ujemna. Dowód przeciwny.
• Wu J., Deng Y., Liu H. (2014). House price index construction in the nascent housing market: the case of China. The Journal of Real Estate Finance and Economics 48(3). doi.org/10.1007/s11146-013-9416-1 — obciążenie miar cen w sektorze nowo budowanym; zachowanie cenowe deweloperów jako osobne źródło błędu.
• Reusens P., Vastmans F., Damen S. (2023). A new framework to disentangle the impact of changes in dwelling characteristics on house price indices. Economic Modelling 123. doi.org/10.1016/j.econmod.2023.106252 — Belgia 2011–2021; nieuwzględnienie zmian jakości zawyża mierzony wzrost cen.
• Rosen S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy 82(1). doi.org/10.1086/260169 — podstawa metody.
• Kokot S. (2022). Identification of regularities in relation between prices on primary and secondary housing markets. Real Estate Management and Valuation 30(2). doi.org/10.2478/remav-2022-0020 — jedyne znalezione przeze mnie polskie źródło recenzowane wprost o tej relacji. Niska recepcja, wybrane rynki lokalne. Dostęp otwarty.

Czego ten tekst nie mówi: nie podaje wartości premii za nowe dla polskiego rynku, bo jej nie policzyłem; nie twierdzi, że rynek wtórny jest lepszą inwestycją; nie kontroluje stanu wykończenia, a to jest istotne — rynek pierwotny sprzedaje zwykle stan deweloperski, wtórny mieszkanie gotowe, więc część różnicy może być po prostu niedoszacowanym kosztem wykończenia. Żadna z cytowanych prac tego nie kontroluje. Wszystkie sprawdzono w rejestrze Crossref oraz w rejestrze kontekstów cytowań pod kątem sprostowań, errat, zastrzeżeń redakcyjnych i wycofań — żadna nie ma takiej adnotacji. Data przeglądu źródeł: 29 sierpnia 2026.

Metodę liczenia zapasu w segmentach, do której odsyła ostatnia sekcja, opisuję w tekście o miesiącach podaży i progu sześciu miesięcy.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile porównywalnych nowych lokali konkuruje z Twoją inwestycją w tym samym submarkecie i co to znaczy dla cennika — policzmy to na danych transakcyjnych. To jest analiza chłonności i pozycji cenowej, nie zmiana komunikacji.